질권설정이 뭘까요?

전월세 대출받는데 질권설정이라고 있던데...

사회초년생이나 처음 부동산 거래를 하는 부린이들은 부동산 용어가 너무 많아 혼란을 줍니다. 거기에 대출관련 용어들까지 겹치면 쉽지 않은데요... 오늘은 은행 대출시 나오는 질권설정에 대해 알아보겠습니다.

질권설정?
질권설정절차?
채권양도?

□ 질권설정이란?

• 질권은 돈을 받을 권리입니다.
• 질권설정이란 어떤 재산에 질권을 걸어놓는걸 말합니다.
• 즉, 은행이 임차인에게 실행해준 대출금을 임대인에게 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 것입니다.

 

□ 질권설정절차

• 보증기관(HUG, SGI, HF) 중 SGI 방식으로  가장 많이 보증서를 내주는데
• 임대차 계약을 체결한 다음 SGI 보증서를 담보로 전세대출을 신청하면
• 임대인은 질권설정통지서(질권설정 사실 통보)를 받게 되고(+유선성 동의)
• 은행에서 전세대출을 받으면 계약서상 잔금일에 임대인 계좌로 대출금을 넣어주고
• 계약 만기에 임대인이 은행에 대출금을 상환(질권소멸)하는 순입니다.

☞ 따라서, 계약 만기 이후 임대인이 은행이 아닌 임차인에게 보증금을 돌려주지 않도록 주의가 필요합니다. 위에서 이야기한 것처럼 은행에서 대출금을 넣어준 것이기 때문에 반드시 은행에 돌려줘야합니다. 최악의 경우 임대인이 은행에 대출금을 물어줘야 할 수 도 있습니다.

 

 

□ 채권양도는 뭘까요?

• 채권은 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리입니다.
• 채권양도란 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리를 전세대출을 받은 임차인이 은행으로 넘기는 것을 말합니다.
• 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 채권을 갖게 되는데 다만, 전세대출을 받으면 보증금은 은행것이기에 은행이 채권을 요구할 수 있는 것입니다.
• 그래서 은행은 보증금을 빌려준 사실과 그에 대한 채권이 은행에 있다는 걸 채권양도통지서를 통해 증명하는 것입니다.

☞ 그럼 중간에 끼어 있는 보증기관은 어떻게 되는 걸까? 만약  보증 기관이 은행에 보증을 서며 임대인의 집을 담보로 설정하면 임대인의 재산권을 침해하게 되는데, 이를 대체하기 위해서 보증기관은 임대인의 집이 아니라 은행이 보유한 '보증금반환채권'에 질권을 설정하게 되는 것입니다. 결과적으로 임대인이 은행에 대출금을 돌려주지 않으면, 보증기관은 먼저 은행에 대출금에 해당하는 액수를 주고 담보로 설정한 보증금반환채권을 가져가 채권자로서 임대인에게 대출금을 받아낼 수있는 것입니다.