부동산 하락장에서 살아남기 : 대치동 키즈(2-1)

무주택자, 1주택자가 하락장에서 살아남는 방법...

이 책은 주택 수에 따라 현 하락장에서 어떻게 대응할까를 고민하는 내용이다. 구독자들이 남긴 고민사례를 기준으로 대치동 키즈가 생각하는 대응방안을 알려줌으로써 어느정도 고민을 해결할 수 있고 그동안 고민했던 내용들을 다시 한번 확인할 수 있었다.

무주택자
1주택자

□ 무주택자 어떻게 하면 좋을까?

• 군중심리는 가판대의 원리와 같습니다. 가판의 물건이 없고 곧 완판이라는 푯말을 걸면 사람들은 남은거라도 사려고 비싼 돈을 냅니다. 그리고 간신히 하나 구했다고 만족합니다. 하지만, 갑자기 가판의 물건이 쌓이기 시작하면 언제 그랬냐는 듯이 관망하고 옆사람의 눈치를 봅니다. 더 좋은 물건이 나왔는데도 그렇습니다. 그러다가 다시 물건이 하나둘씩 빠지고 눈에 보이는 물건 개수가 줄기 시작하면 다시 마음이 급해집니다. 이 군중심리에 의해 무주택자는 쉽게 주택을 구매하지 못합니다. 이런 심리에서 벗어나는 방법은 내집마련의 이유를 외부가 아닌 나와 가족의 생애주기에서 찾으면 의외로 해결의 실마리를 찾을 수 있습니다.
• 생애 주기를 통해 구매하면 대중의 소음이 내 마음을 흔들때 엉덩이로 깔고 있는 장기보유를 함으로써 부동산 사이클을 이기는 투자를 할 수 있습니다. 특히나 시간에 쫓긴다는 조바심이라는 감정을 이겨낼 수 도 있습니다. 이렇게 장기보유를 통해 사이클을 이기는 투자를 해보면 작은 성공을 거둘 수 있고 이는 작은 힘이 되는 것입니다. 어차피 해도 고민 안해도 고민이라면 일단하고 고민하는 편이 낫습니다. 적어도, 기회를 놓치지는 않기 때문입니다.
• 처음이 가장 힘든게 사실이다. 부동산이라는 큰 종잣돈이 들어가다보니 많은 고민을 하게 되고 우물쭈물하다가 결국 시기를 놓치게 된다. 나도 처음은 작은 아파트로 시작해봤다. 독서를 통해 공부를 하고 손품으로 부동산 지인, 네이버 매물, KB부동산 등 인터넷을 검색하고 1 ~ 2천만원 정도 투입되는 지방의 작은 아파트를 구매했다. 투입 자금이 적었기에 우물쭈물이 많이 덜했다. 이 정도는 실패해도 감당할 수 있다고 생각했기 때문이다. 그리고 지금 그 부동산은 시세차익이 가능하고 월세를 꾸준히 주고 있다. 그 작은 성공이 있었기에 여전히 투자자로 남아 있을 수 있는 거 같다.

 

□ 1주택자 어떻게 하면 좋을까?

• 현재는 파는 쪽과 사는 쪽의 틈이 큰 동상이몽 상황에 대출 금리 상승과 경기 침체 등 불안감을 일으키는 대외 환경이 지속되다보니, 거래가 부진해졌습니다. 거래가 부진할 때는 급매로 팔고 급매로 살 수 밖에 없습니다. 그리고 1주택자들은 이런 상황에서 갈아타기를 고민하는 사람이 대부분입니다. 그리고 필자는 내 집 완성이라는 단기목표를 가장 빠르고 효율적으로 달성해 주는 지름길인 비과세를 활용한 갈아타기 제시하였습니다.
• 그리고 갈아타기는 생애주기 투자와 연결하여 단기목표로 실행하여야 합니다. 평생 갈아타기만 하다가 1주택자가 될 수 는 없는 것이고 우리가 목표한 부자와 경제적 자유라는 실현하기 위해서는 다주택자의 길을 가야만 하기 때문입니다. 그래서 갈아타기가 멈추는 시점은 신혼, 자녀가 유치원 들어갈때, 자녀가 초등 고학년이 되었을 때까지 3번이 갈아타기의 적기 시점이며 이 시기를 지나면 갈아타기를 멈추고 자산가의 길을 걸어가야합니다. 
• 1주택자가 가장 몸이 근질근질할 때가 아닐까 생각한다. 일단 대부분의 사람들이 작든 크든 성공을 맛보았을 것이고 그러다보니 다음 투자를 하고 싶은데 첫 주택에 대부분의 자금이 묶여있기 때문이다. 이를 해결하는 방법은 필자가 제시한 갈아타기가 가장 현실적일 것이다. 추가주택 구매 후 2년 안에 팔면 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 하지만, 대부분이 또한 이 주기에 같이 맞물려 있다보면 내가 팔고 싶어하는 주택을 생각대로 팔 수 없는 것이 현실이다. 이때는 어느정도 욕심을 버려야 한다. 한번에 크게 올라가기보다는 주위 여건을 고려하여 차근차근 올라가는 것이 도움이 될 것이기 때문이다. 그 작은 차이들이 모여 크게 올라갈 수 있는 발판이 될 수 있기 때문이다. 

"전세 제도가 의미가 없어지려면 집값이 물가 상승률만큼도 오르지 못한다는 인식이 확산하여야 합니다"