부동산 하락장에서 살아남기 : 대치동 키즈(2-2)

다주택자가 하락장에서 살아남는 방법...

다주택자라고 하면 전부 부동산 부자일거라고 생각한다. 하지만, 경제적 자유와 부자를 이룬 사람은 일부의 사람들이고 대부분은 다주택자이지만 지방에 2~3채, 아니면 시세차익을 위한 서울 및 수도권 2채 정도 가진 사람들일 것이다. 이들은 하락장에서 대출이자와 세금으로 진퇴양난에 빠져 힘들게 버티고 있는 중이다. 이 부분에 대한 대치동 키즈의 생각을 엿볼 수 있는 책이다.

 

□ 다주택자 어떻게 하면 좋을까?

• 다주택자가 쉽게 본인의 상황을 정리하지 못하는 원인 중 하나는 손실 회피심리 때문입니다. 손실 회피심리는 상대적입니다. 한창 상승할 때는 팔면 더 오를까봐 못 팔고 하락장에서 팔면 다시 오를까 봐 못 파는 심리는 둘 다 남보다 싸게 팔고 싶지 않다는 손실 회피심리에서 옵니다. 
• 두번째는 여유로운 마음에서 하는 것이 아니라 반드시 이익을 봐서 만회하겠다는 생각으로 해서 하락장에서 심리적으로 더 흔들리기 때문입니다. 결국 이는 쉽게 상황을 정리하지 못하고 흔들리게 되는 것입니다. 그래서 힘이 들 때는 애쓰기보다 일상을 살아가며 그 시기를 견뎌 나가는 것이 필요합니다. 그렇게 회복하고 다시 상황을 바라보면서 투자시장에 돌아오면 길이 보일 것입니다.
• 그리고 나서 투자를 하기 위해 노력해야 합니다. 아무것도 하지 않으면 아무일도 일어나지 않기 때문입니다. 몇몇 사람들은 아무것도 하지 않는 것도 투자의 일종이라고 말을 합니다. 하지만, 이말은 자산가들이 후발 주자들을 막아서기 위해 만들어 낸 말일지도 모릅니다. 왜냐하면 아무일도 하지 않는 자산가라 하더라도 그가 보유한 자산은 스스로 투자 활동을 해서 자산가치를 높이고 현금을 쌓고 있기 때문입니다. 
• 우리가 해야 할일은 위험을 관리하는 투자를 통해 두려움을 이겨야 합니다. 위험을 관리하는 투자는 상승과 하락의 잔파도에 흔들리지 않도록 시간적 여유를 확보하여 사이클을 이기는 투자입니다. 위험관리투자방법은 첫째는 매도를 통해 자금을 확보하고 그것을 바탕으로 매수하는 패턴을 유지하는 것이고, 둘째는 시간적 여유가 확보되지 않는 기회는 과감히 버린다는 것이고 마지막은 예상하지 못한 상황이 오면 대응할 수 있는 대응력을 키우는 것입니다. 이 중 매도를 통해 자금을 확보하다보면 현금이 생겨 불안해지는 경우가 있습니다. '원칙'이라는 책을 저술한 레이 달리오가 했던말 중 통화량 증가에 따라 현금 가치는 계속 떨어져 결국은 쓰레기와 다들바 없이 된다는 말처럼 가치가 떨어지지 않을까 하는 불안감인데 이를 경계해야 합니다.
• 또한, 시장이 계속 불안하고 하락장이 이어지다보면 관심이 줄어들고 나태해질 수 있습니다. 이럴때에는 부동산 및 재테크 관련 내용을 접할 수 있는 기본루틴을 만들고 유지하면서 시장이 회복되었을 때 감각을 빠르게 회복할 수 있도록 해야겠습니다. 마지막으로 이런 변수가 많은 하락장에서 실행을 결정하는 것은 안전마진과 수익률임을 잊지 말아야겠습니다. 
• 현재의 하락장은 다주택자가 버티기에 정말 어려운 순간인 것 같다. 많은 부동산 전문가들이 2010년 금융위기때에도 지금처럼 고금리와 대출규제로 힘들었다고 이야기한다. 그리고 이 힘든 시기가 지나면 다시 상승장이 올 것이라고 이야기한다. 그래도 나름대로 하락장을 준비했다고 생각한다. 시세차익보다는 현금흐름을 창출하는 방향으로 세팅하여 세금과 대출이자를 버티고 있는 중이다. 하지만, 늦게 시작한 부동산 투자로 처음 겪는 하락장이다보니 주위의 소음들은 하루하루 갈대처럼 흔들리게 하는 게 사실이다. 그리고 이 소음을 견디기 위해 독서와 글쓰기를 하고 있다. 빠른 시일에 이 선택이 옳았음을 보고 싶다.